依據(jù)市級(jí)相關(guān)政策文件，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)踐，南京秦淮區(qū)探索“自下而上多輪協(xié)商→自上而下規(guī)劃管控→修詳設(shè)計(jì)方案→控詳規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整→初步設(shè)計(jì)→施工圖設(shè)計(jì)→建設(shè)實(shí)施→后續(xù)運(yùn)營(yíng)”聯(lián)動(dòng)管理機(jī)制?？卦?、修詳規(guī)劃承接協(xié)商意見(jiàn)和管控要求，指導(dǎo)、支撐城市更新實(shí)踐。

“秦淮更新·共享發(fā)展”有溫度的城市更新論壇

城市更新項(xiàng)目五方議事會(huì)

悅動(dòng)·新門(mén)西產(chǎn)業(yè)園

黨的二十大報(bào)告提出，實(shí)施城市更新行動(dòng)，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市。南京被確定為首批全國(guó)城市更新試點(diǎn)城市，作為“特而精、最南京、高質(zhì)量、現(xiàn)代化”的中心城區(qū)，秦淮區(qū)立足“保護(hù)更新老城，開(kāi)發(fā)建設(shè)新城”，堅(jiān)持以人民為中心，持續(xù)保障和改善民生，不斷探索踐行“有溫度的城市更新”的“秦淮路徑”，探索形成了一批制度性成果和示范性項(xiàng)目。

日前，南京市規(guī)劃和自然資源局秦淮分局、南京市秦淮區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室聯(lián)同南京萬(wàn)科企業(yè)有限公司邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)權(quán)威專(zhuān)家，在秦淮區(qū)“悅動(dòng)·新門(mén)西”舉辦第二屆“有溫度的城市更新”論壇。這次活動(dòng)搭建城市更新研究探索的對(duì)話(huà)平臺(tái)，聚焦當(dāng)下城市更新面臨的困境及解題路徑，研究探討城市更新建設(shè)及長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)機(jī)制。秦淮區(qū)率先探路的一系列創(chuàng)新案例和突破舉措，受到廣泛關(guān)注。

更新有溫度

民生為先破解“急難愁盼”

米黃色的簇新墻面，廚衛(wèi)齊全的小戶(hù)型空間……日前，大陽(yáng)溝57號(hào)2、3幢成了眾人參觀(guān)的“樣板房”，暫時(shí)在外過(guò)渡的居民很快就能安居夢(mèng)圓。大陽(yáng)溝老舊住宅片區(qū)危房消險(xiǎn)與改善更新項(xiàng)目，是首批江蘇省和國(guó)家級(jí)城市更新試點(diǎn)項(xiàng)目，一號(hào)地塊危房翻建項(xiàng)目已基本完工。建于20世紀(jì)60年代的三層危房不僅轉(zhuǎn)危為安，而且實(shí)現(xiàn)品質(zhì)提升。

做通群眾工作，順利拆除南側(cè)搭建的棚房；對(duì)室內(nèi)布局進(jìn)行優(yōu)化，每一戶(hù)都有獨(dú)立廚房和衛(wèi)生間；保證采光面最大化，消除了居民對(duì)間距小、環(huán)境潮濕的“心病”，大大改善住戶(hù)居住條件……明商集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，全方位問(wèn)需于民，通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)了外部環(huán)境和內(nèi)部戶(hù)型的提檔升級(jí)。一號(hào)地塊的成功改造起到了示范帶動(dòng)作用，更多原本猶豫不決的居民拿定了主意——簽字、掏錢(qián)，和政府一起商量著蓋新房，二、三、四號(hào)地塊項(xiàng)目已順利進(jìn)入簽約階段。

在距離新街口商圈不足1公里的西南片區(qū)，石榴新村里新建的居民樓正“拔節(jié)生長(zhǎng)”?！癆分區(qū)的6幢房子，最快的7月主體完工，年底全部主體封頂。B分區(qū)已經(jīng)完成考古勘探作業(yè)，正在加快推進(jìn)。”越城集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這是南京市首個(gè)危房消險(xiǎn)類(lèi)城市更新試點(diǎn)項(xiàng)目，占地約1.06公頃，涉及居民388戶(hù)。改變“老百姓拿錢(qián)拿房走人，地塊留給政府運(yùn)作”的老城改造模式，以危房消險(xiǎn)為突破口，由政府和居民一起商量著辦，一起掏錢(qián)就地翻建石榴“新”村。原住民留在原地，共享城市繁華和發(fā)展紅利。

危房改造過(guò)程中，干群關(guān)系、鄰里關(guān)系也經(jīng)歷了一次全面重塑。在黨建引領(lǐng)下，街道社區(qū)、機(jī)關(guān)部門(mén)及國(guó)有企業(yè)干部職工走街入戶(hù)，尊重居民意愿，一戶(hù)一策，經(jīng)過(guò)58輪優(yōu)化最終確定改造方案?！懊娣e從20平方米到67.5平方米不等，最后一共設(shè)計(jì)了40種戶(hù)型?！笔∈新?lián)動(dòng)，整合周邊存量、低效建筑，最大程度“讓利于民”，騰遷文物建筑內(nèi)眾多公房戶(hù)就近安置；增加社區(qū)服務(wù)、綠地及配套商業(yè)用房……

以“有溫度的城市更新”為主線(xiàn)，秦淮區(qū)將關(guān)注點(diǎn)從建筑、街巷轉(zhuǎn)向了人，既追求城市“氣質(zhì)顏值”持續(xù)在線(xiàn)，也保證居民的“幸福指數(shù)”不下降。這次論壇舉辦了秦淮社區(qū)規(guī)劃師業(yè)務(wù)分享會(huì)，邀請(qǐng)項(xiàng)目一線(xiàn)的工作人員分享心得。社區(qū)規(guī)劃師宣婷說(shuō)，城市更新由建筑物的保護(hù)和單一物質(zhì)空間改造轉(zhuǎn)向以人為本的可持續(xù)多元更新，改變了居民無(wú)話(huà)語(yǔ)權(quán)、不得不搬遷的困境，提升了共商、共建、共享的權(quán)利與機(jī)會(huì)，保留歷史風(fēng)貌、街巷肌理和原住民，自己工作的價(jià)值就是，真正讓這座城的“煙水氣”與“煙火氣”兼容并蓄。

“必須牢記人民城市為人民，把危房治理和老舊片區(qū)改造擺在突出位置?！鼻鼗磪^(qū)委常委、副區(qū)長(zhǎng)，南京市南部新城管委會(huì)黨組副書(shū)記、副主任顧安國(guó)在論壇致辭中表示，做好“有溫度的城市更新”，要實(shí)施石榴新村等一批群眾關(guān)注度高的民生項(xiàng)目，通過(guò)示范項(xiàng)目引領(lǐng)，堅(jiān)持共建共享，搭建五方議事平臺(tái)，聚焦居民“急難愁盼”，打造群眾認(rèn)可的口碑工程。

老城有情懷

城市文脈打開(kāi)“流量入口”

作為南京主城核心區(qū)、古都金陵的起源地，秦淮區(qū)彰顯著“特而精、最南京”的獨(dú)特魅力。在49.11平方公里的土地上，其承載了南京特色鮮明的古都格局和風(fēng)貌，涵蓋了南京市20%全國(guó)重點(diǎn)文保單位和三分之二的歷史文化街區(qū)。坐擁豐厚的歷史文化資源家底，也承擔(dān)著緊迫而艱巨的人居環(huán)境改善壓力。

直面歷史風(fēng)貌保護(hù)和人居條件改善這一雙重難題，秦淮區(qū)敢為善為、率先探路突破，正努力交出一份“美美與共”的答卷。近年來(lái)，在省市大力支持下，秦淮積極探索“有溫度的城市更新”，現(xiàn)有3個(gè)國(guó)家級(jí)、7個(gè)省級(jí)、10個(gè)市級(jí)更新項(xiàng)目試點(diǎn)，數(shù)量位居全市第一。

剛剛過(guò)去的“五一”假期，秦淮擔(dān)當(dāng)了城市的“流量入口”。夫子廟景區(qū)客流149.3萬(wàn)人次，按可比口徑較2019年同期增長(zhǎng)20.1%；門(mén)東客流47.8萬(wàn)人次，按可比口徑較2019年同期增長(zhǎng)52.9%。列入監(jiān)測(cè)的南京十大文旅特色街區(qū)累計(jì)客流達(dá)126.51萬(wàn)人次。門(mén)東歷史文化街區(qū)、熙南里歷史文化街區(qū)躋身前五。

重新審視老城的巨大價(jià)值，城市更新的最新成果，正成為其中最活躍的增量。小西湖堆草巷33號(hào)“劉家后院”，吸引著遠(yuǎn)道而來(lái)的游客前來(lái)打卡。美食街區(qū)科巷、三七八巷也備受外地游客的青睞，店鋪門(mén)口排起了長(zhǎng)龍……“如今的游客不再滿(mǎn)足于簡(jiǎn)單的游樂(lè)觀(guān)光，而是喜歡從景區(qū)走向大街小巷，深度體驗(yàn)?zāi)暇┑臒熁饸庀??！蔽跄侠锝謪^(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，其升級(jí)打造的大板巷片區(qū)，讓這一老街區(qū)收獲了新流量。

秦淮是老城更新的一個(gè)“全樣本”。在這次論壇上，專(zhuān)家們梳理了秦淮區(qū)探路城市更新、老城復(fù)興的歷史脈絡(luò)：在1.0時(shí)代，夫子廟歷史文化街區(qū)，更關(guān)注建筑風(fēng)貌；2.0時(shí)代的門(mén)東三條營(yíng)歷史文化街區(qū)，開(kāi)始關(guān)注街巷肌理；3.0時(shí)代的大油坊巷歷史風(fēng)貌區(qū)（小西湖），城市微更新注重有機(jī)更新、持續(xù)更新。

如今，秦淮區(qū)城市更新模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤傲舾牟稹?，將“留”字放在首位。社區(qū)規(guī)劃師張穎認(rèn)為，模式轉(zhuǎn)變的背后，是整個(gè)運(yùn)作路徑的更新——聚焦為城市留住文脈、留住風(fēng)貌、留住記憶，從連片化、政府主導(dǎo)，轉(zhuǎn)變?yōu)槌B(tài)化、小規(guī)模、政府引導(dǎo)、社會(huì)多元參與模式。

傳承歷史文脈、重聚煙火氣息。秦淮區(qū)強(qiáng)調(diào)，要將繼承和弘揚(yáng)優(yōu)秀傳統(tǒng)文化作為重要使命，正確處理新與舊、拆與留、改與建的關(guān)系，打造有情懷的城市更新。

這一份“情懷”正注入每一個(gè)更新項(xiàng)目中。南臺(tái)巷活力街區(qū)更新項(xiàng)目位于新街口核心商圈西南象限，占地約15公頃。由秦淮區(qū)屬?lài)?guó)資平臺(tái)壹城集團(tuán)聯(lián)合社會(huì)主體（香港置地），組織片區(qū)商戶(hù)、所屬街道社區(qū)共建共享，對(duì)老舊街巷景觀(guān)、市政道路以及存量低效建筑進(jìn)行更新提質(zhì)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)形象、氛圍提升?；鹜呦锝纸歉抡雾?xiàng)目，挖掘街巷歷史文化，將“星火巷傳”的主題融入建筑墻面、景觀(guān)設(shè)施、地面鋪裝等部位，在整片街區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行多維度空間的文化氛圍營(yíng)造……

漫步秦淮老城南的街巷，俯拾皆風(fēng)景，轉(zhuǎn)角有故事。在城市更新過(guò)程中，歷史遺存、傳統(tǒng)工藝、民風(fēng)民俗等文化遺產(chǎn)，正以更加生動(dòng)的形態(tài)和方式，實(shí)現(xiàn)著創(chuàng)造性轉(zhuǎn)化、創(chuàng)新性發(fā)展。社區(qū)規(guī)劃師王兢在交流發(fā)言時(shí)說(shuō)，針對(duì)“地下有文物遺址、地面有風(fēng)貌傳承和地上有高度限制”的客觀(guān)情況，要在守好各類(lèi)保護(hù)對(duì)象“能保則保、應(yīng)保盡?！钡幕A(chǔ)上，積極通過(guò)多元參與的城市更新，保護(hù)歷史遺存本體、傳統(tǒng)城市肌理和城市整體風(fēng)貌，并通過(guò)整體創(chuàng)造，結(jié)合面向市民和游客的“全域旅游”，將傳統(tǒng)城市空間融入當(dāng)代城市生活。

項(xiàng)目可持續(xù)

多元參與共譜“老城新傳”

這次論壇的舉辦地選在了“悅動(dòng)·新門(mén)西”。這是秦淮區(qū)門(mén)西A地塊項(xiàng)目城市更新的成果，其前身為南京印染廠(chǎng)、南京第一棉紡織廠(chǎng)。南京萬(wàn)科企業(yè)有限公司與秦淮區(qū)攜手，對(duì)原廠(chǎng)區(qū)現(xiàn)狀建筑按照整治、拆除、出新等方式進(jìn)行改造，充分利用現(xiàn)有建筑引入多元業(yè)態(tài)，成為秦淮硅巷的子園區(qū)。

以“物聯(lián)網(wǎng)+體育文化”產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)引入企業(yè)、商家入駐，這一老城里的老廠(chǎng)區(qū)活力迸發(fā)，現(xiàn)已集聚約30家科技型企業(yè)、近10家科研合作中心、4家高新技術(shù)企業(yè)，并提供超2200個(gè)就業(yè)崗位，2019年以來(lái)累計(jì)稅收約4.6億元，獲得“國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)子園區(qū)”等稱(chēng)號(hào)。

“悅動(dòng)·新門(mén)西”東側(cè)是荷花塘歷史文化街區(qū)，這里總占地面積12.56萬(wàn)平方米，內(nèi)部14條小巷縱橫交錯(cuò)，是歷次改造遺留下來(lái)的大片棚戶(hù)區(qū)，曾是一塊“啃不下來(lái)的硬骨頭”。小西湖城市更新項(xiàng)目成功實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)，給了這一片區(qū)新的路徑啟發(fā)?；诋a(chǎn)權(quán)人意愿的逐院“小規(guī)模、漸進(jìn)式”更新，讓這里的居民看到了希望。在鼓勵(lì)私房居民自我更新、租賃更新，公房居民騰退、就近安置更新的思路引導(dǎo)下，這里1800多戶(hù)居民的“一詢(xún)”同意率達(dá)95%，項(xiàng)目首期66米地下管廊試點(diǎn)正有序施工中。

放眼全國(guó)，城市更新有序展開(kāi)，但最難的還在老城區(qū)，因?yàn)樵谛鲁菂^(qū)還可以通過(guò)增存聯(lián)動(dòng)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)用地、城鄉(xiāng)接合部的低效用地再更新，但老城區(qū)更多面對(duì)的是如何在既有空間上去更新，在既有空間上實(shí)現(xiàn)無(wú)限發(fā)展的需求，所以老城區(qū)的更新是難中之難。

“悅動(dòng)·新門(mén)西”的成功案例和荷花塘片區(qū)的努力“破冰”，給老城復(fù)興這一普遍難題貢獻(xiàn)了鮮活的秦淮實(shí)踐。與會(huì)專(zhuān)家認(rèn)為，區(qū)別于城郊接合區(qū)、新城區(qū)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、連片開(kāi)發(fā)的城市更新模式，秦淮區(qū)“老城嬗變+城市創(chuàng)新”的模式具有示范意義。前者以低效樓宇更新、棚戶(hù)區(qū)改造為重點(diǎn)，通過(guò)土地用途優(yōu)化和利用率提升，結(jié)合歷史文化遺產(chǎn)、特色風(fēng)貌保護(hù)，進(jìn)一步提升城市品質(zhì)。后者以盤(pán)活城市存量用地為重點(diǎn)，以發(fā)展新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)為目標(biāo)，立足科技人才資源優(yōu)勢(shì)，激發(fā)老校區(qū)、科研院所等存量用地活力，構(gòu)建校地融合、產(chǎn)城一體、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活躍度高的“硅巷”。

該區(qū)提檔升級(jí)江蘇無(wú)線(xiàn)電廠(chǎng)、新街口藝術(shù)大樓等一批老舊廠(chǎng)房和樓宇，盤(pán)活存量資產(chǎn)；以片區(qū)為單位進(jìn)行更新項(xiàng)目研究策劃，合理規(guī)劃停車(chē)場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)等空間，讓更新項(xiàng)目具備市場(chǎng)化運(yùn)作條件，讓城市更新更為可持續(xù)。

“要對(duì)城市更新中政府的角色進(jìn)行清晰定位，應(yīng)該是政策制定者、公區(qū)投入者、環(huán)境塑造者。”社區(qū)規(guī)劃師王兢在交流時(shí)提到，在政府運(yùn)營(yíng)老城中，要以長(zhǎng)線(xiàn)思維替代短線(xiàn)思維，城市更新不僅是新型城鎮(zhèn)化的重要注解，也是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一次提升與變革。政府要以有限的投入，努力用政策和激勵(lì)措施，帶動(dòng)產(chǎn)權(quán)人和社會(huì)各類(lèi)資本的積極性，從而激活閑置資產(chǎn)，激活破敗房屋，激活區(qū)位價(jià)值。

“社會(huì)自辦在更新和運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，要不斷響應(yīng)居民和社會(huì)需求，不斷優(yōu)化服務(wù)、完善功能、改善業(yè)態(tài)、提升活力，與所在社區(qū)、居民形成良性互動(dòng)、共同成長(zhǎng)的有機(jī)整體?！苯K省城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)規(guī)劃研究中心主任丁志剛認(rèn)為，由于城市更新項(xiàng)目短期資金平衡難，建議支持參與更新的經(jīng)營(yíng)主體提高物業(yè)持有比例和期限，以長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收入平衡更新改造的投入，同時(shí)也推動(dòng)各類(lèi)開(kāi)發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)楦碌貐^(qū)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)商。

勇涉“深水區(qū)”

以系統(tǒng)思維取得新突破

石榴新村城市更新（安全消險(xiǎn)）項(xiàng)目以產(chǎn)權(quán)制度改革為抓手，成為江蘇省城市更新項(xiàng)目中首個(gè)實(shí)現(xiàn)土地手續(xù)規(guī)范性閉環(huán)的城市更新項(xiàng)目，有效規(guī)避了潛在風(fēng)險(xiǎn)，保證了項(xiàng)目依法依規(guī)建設(shè)。

借鑒上海“分層供地”理念，實(shí)現(xiàn)了沿街騎樓的“分層確權(quán)”——一樓是慢車(chē)道，樓上就是居民家的廚衛(wèi)空間；從算建筑面積到算套內(nèi)面積，再到以套內(nèi)實(shí)際使用面積算，方案盡可能讓利于民，創(chuàng)新突破。小松濤巷地塊所處的五老村街道二級(jí)調(diào)研員夏國(guó)春說(shuō)，這些新的突破彰顯了民生溫度，打動(dòng)了居民，從而實(shí)現(xiàn)快速簽約。

……

每個(gè)項(xiàng)目都有創(chuàng)新，都有突破。南京市規(guī)劃資源局詳規(guī)處處長(zhǎng)蘇玲，對(duì)社區(qū)規(guī)劃師的分享與展示逐一進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，同時(shí)提出，出于城市發(fā)展的慣性，目前的政策、機(jī)制大多針對(duì)增量發(fā)展而制定，在城市轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)下，原有標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同步轉(zhuǎn)換，通過(guò)實(shí)踐探索不斷匯總、分析問(wèn)題，對(duì)城市更新提出更多思考與建議。

“要讓‘有民生溫度’‘有產(chǎn)業(yè)熱度’‘有人文風(fēng)度’成為南京城市更新鮮明靚麗的特色，為國(guó)家推進(jìn)城市更新行動(dòng)貢獻(xiàn)南京方案?！苯K省設(shè)計(jì)大師、南京大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院教授張京祥指出，“有溫度的城市更新”不僅是秦淮，也已經(jīng)是整個(gè)南京很重要的品牌。下一步，在貢獻(xiàn)一系列成功案例的基礎(chǔ)上，更重要的是探索一套成熟、完整、系統(tǒng)的城市更新路徑。

對(duì)南京老城區(qū)城市更新的下一步工作，張京祥提出四點(diǎn)建議。一是，突破單一思維，把握系統(tǒng)整體，從碎片化改造到片區(qū)化聯(lián)動(dòng)，構(gòu)建南京城市更新的統(tǒng)籌謀劃?rùn)C(jī)制；二是，考慮增量思維下的規(guī)劃政策難以適應(yīng)存量發(fā)展，南京城市更新行動(dòng)應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)變思維為先導(dǎo)，響應(yīng)國(guó)家“城市更新配套政策創(chuàng)新”的號(hào)召，探索建立面向存量?jī)?yōu)化的配套政策體系；三是，多借鑒其他城市的成功經(jīng)驗(yàn)，探索可持續(xù)的資金流，明確政府、市場(chǎng)、居民在城市更新中的責(zé)任與邊界，推動(dòng)資金來(lái)源多樣化；四是，主城區(qū)城市更新應(yīng)當(dāng)正視空間短缺問(wèn)題，以標(biāo)準(zhǔn)松綁、空間統(tǒng)籌等方式挖掘并激活存量空間，突破主城區(qū)空間短缺困境。

聚焦路徑探索，讓城市更新“可復(fù)制”。顧安國(guó)表示，“傳承歷史文脈、重聚煙火氣息，我們正致力于開(kāi)展有溫度、有情懷的城市更新?！鼻鼗磪^(qū)將繼續(xù)用好“整體保護(hù)、改造重建、留改拆”等更新模式，努力建成更多示范性更新項(xiàng)目，大膽探索更新中的土地、財(cái)稅、投融資等難點(diǎn)堵點(diǎn)解決路徑，努力創(chuàng)造更多可復(fù)制的更新路徑，以高水平城市更新助力秦淮高質(zhì)量發(fā)展。（童承江 仇惠棟）