近年來，打著“長租公寓托管”幌子的新型騙局在濟南、上海、杭州等多地頻發(fā)。不法分子以高出市場價1-2倍的租金為誘餌，誘騙業(yè)主簽訂長期托管合同，騙取數(shù)萬元裝修費和3-5個月免租期后卷款跑路，留下空置房屋和蒙受雙重損失的業(yè)主與租客。此類案件常被誤作經(jīng)濟糾紛處理，但其本質(zhì)實為合同詐騙，亟須司法精準定性，強化源頭治理。

新型騙局：披著合法外衣的“龐氏陷阱”

以濟南張某某、付某某案為例：二人注冊多家酒店管理公司，以高租金吸引業(yè)主簽訂“房屋委托合同”，收取1萬-6萬元裝修費及免租期。實際僅用廉價家具敷衍了事，遠未達合同標準。免租期內(nèi)，將房屋低價短租給農(nóng)民工、學生套取租金；免租期結(jié)束則拒不支付業(yè)主租金并失聯(lián)。資金多用于個人揮霍或填補債務(wù)窟窿。其“高進低出”（高價承租、低價轉(zhuǎn)租）、“長收短付”（向租客收年付，對業(yè)主月付）的模式，本質(zhì)是借新租客租金支付前期業(yè)主租金的“龐氏騙局”，崩盤是必然結(jié)局。

罪責厘清：合同詐騙罪的核心要件

客觀欺詐：虛構(gòu)履約能力，隱瞞關(guān)鍵真相

首先，虛構(gòu)具有支付能力的事實。通過謊稱配備名牌裝修、承諾長期運營、偽造交易流水等手段，制造正常經(jīng)營假象。其次，隱瞞不具備償還能力的真相。例如，隱匿公司已被列入經(jīng)營異常、名下無實際資產(chǎn)、資金大量用于個人消費（如購房購車）或填補債務(wù)等不具備償還能力的重大風險。最后，行為人無真實履約行動。由于裝修成本遠低于收取費用，實質(zhì)為未建立可持續(xù)的商業(yè)模式，僅靠“拆東墻補西墻”手段維持經(jīng)營，最終資金鏈斷裂跑路。

主觀惡意：非法占有目的明確

一方面，公司無自有資金，完全依賴騙取的新資金借以周轉(zhuǎn)，合同簽約時便無履約能力。另一方面，資金異常流向，如收取的裝修費、租金未用于合同履行核心事項，而是轉(zhuǎn)移揮霍或用于個人目的。并且事后逃避責任，如拒接電話、拒絕賠償，甚至挑釁受害人起訴，利用“經(jīng)濟糾紛”借口逃避刑事追究。而民事欺詐中，當事人仍有履約意愿，希望通過合同獲利。但本案中詐騙分子自始無履約誠意，誘騙業(yè)主簽訂的合同純粹是騙取財物的工具。張某某、付某某案即是奉行“利潤私有化、風險社會化”的典型，實質(zhì)與騙錢揮霍無異。

數(shù)額認定：精準計算以罰當其罪

首先，已實際履約部分應予扣除。租客支付租金的核心目的是獲得居住權(quán)。若租客已實際租住部分期限，該時段對應的租金金額應從詐騙總額中扣除。例如，租客支付1年租金2.4萬元，實際居住3個月，則扣除6000元。此扣除針對的是實現(xiàn)了部分合同目的的金額。

其次，案發(fā)前歸還金額應予扣除。參照集資詐騙司法解釋精神，案發(fā)前行為人主動退還被害人的資金，表明其實際經(jīng)濟損失減少，該部分金額不應計入詐騙數(shù)額。這體現(xiàn)了損失填平原則和司法公正。

堵漏維權(quán)：強化監(jiān)管與司法精準打擊

第一，從源頭治理，提高準入門檻。要求長租企業(yè)繳納經(jīng)營保證金，嚴格審核其資金實力與運營資質(zhì)以扎緊制度籬笆。第二，嚴控資金安全，限制企業(yè)一次性收取租客租金的月數(shù)（建議不超過3個月），禁止“租金貸”模式，強制建立租金和押金專用監(jiān)管賬戶（由政府或銀行監(jiān)管），防止挪用。第三，規(guī)范合同文本，通過推行標準化合同。強制企業(yè)提供擔保（抵押或保證人），明確各方權(quán)責與風險。第四，利用司法進行精準識別，穿透“糾紛”表象。公安機關(guān)和司法機關(guān)在處理涉眾型長租案件時，首先應重點核查商業(yè)模式異常性，是否存在明顯違背商業(yè)邏輯的“高進低出”“長收短付”。同時，審查涉案資金真實流向，包括收取的資金是用于合同履行（裝修、支付業(yè)主租金）還是被轉(zhuǎn)移、揮霍、填坑。第五，強化行刑有效銜接。公安機關(guān)對資金異動明顯、涉眾廣泛的案件應及時立案，檢察機關(guān)可提前介入引導偵查，統(tǒng)一行刑機關(guān)之間對“非法占有目的”的認定標準和數(shù)額計算規(guī)則，可通過發(fā)布典型指導性案例指導司法實踐。第六，完善受害人救濟路徑。在民事層面，厘清合同關(guān)系是關(guān)鍵。若雙方當事人之間簽訂的為《房屋租賃合同》，業(yè)主可解除合同收回房屋，租客向企業(yè)索賠。若雙方當事人之間簽訂的為《房屋委托合同》，則租客與原業(yè)主直接成立租賃關(guān)系，租客有權(quán)住到期滿，業(yè)主僅能向托管企業(yè)追責。在刑事層面，應當積極收集證據(jù)（合同、付款憑證、溝通記錄、資金異常線索等），推動公安機關(guān)以合同詐騙罪立案，追繳贓款退賠。

長租公寓亂象，本質(zhì)是披著“創(chuàng)新”外衣而侵蝕民生領(lǐng)域的合同詐騙。司法機關(guān)必須精準亮劍，穿透“經(jīng)濟糾紛”迷霧，以合同詐騙罪嚴懲蓄意“空手套白狼”者。同時，根治之道在于源頭扎牢籬笆，通過嚴格準入審核、強制資金監(jiān)管、強化行刑聯(lián)動形成治理閉環(huán)。唯有如此，才能切實守住百姓“錢袋子”，杜絕“暴雷”傷民，維護租賃市場健康根基，讓為解決住房難而生的長租公寓，真正成為城市人才“安居夢”的助力而非陷阱。只有高懸法治利劍，重拳整治亂象，方能滌蕩市場積弊，重鑄行業(yè)清朗。（呂帥康）