□ 法制網(wǎng)記者　　韓宇

□ 法制網(wǎng)通訊員 洪深 劉佳

物業(yè)服務已成廣大居民生活中不可或缺的一部分，隨之而來的是物業(yè)糾紛也在日益增多，而且此類糾紛可謂五花八門，尤其是一些居民自認為“有理”的糾紛，經過法院的裁決，才知道自己理虧。為此，《法制日報》記者梳理了遼寧省沈陽市皇姑區(qū)人民法院審理的4起相關案件，提醒廣大小區(qū)居民，想要減免物業(yè)費，一定保留相應證據(jù)；如想在物業(yè)糾紛案件中提出反訴，抗辯主張要具有同一性或關聯(lián)性；房屋存在質量問題，容易將開發(fā)商的責任“賴”到物業(yè)公司身上；業(yè)主沒直接簽訂前期物業(yè)服務合同享受了服務，照樣得繳納物業(yè)費。

口頭承諾免物業(yè)費   證據(jù)不足理應補交

2013年8月至2017年12月，沈陽市某物業(yè)公司與該市皇姑區(qū)某園區(qū)業(yè)委會簽訂物業(yè)服務委托合同，為園區(qū)提供物業(yè)服務。趙某是這個園區(qū)的業(yè)主，此前，因趙某免費為園區(qū)劃停車位、免費更換已經損壞的攝像頭，當時的物業(yè)公司經理及業(yè)委會主任口頭答應因其為園區(qū)作出貢獻，可免除趙某車位費及物業(yè)費。

某物業(yè)公司在為園區(qū)服務期間，趙某一直沒有繳納物業(yè)費，后雙方因物業(yè)費繳納問題協(xié)商未果，某物業(yè)公司將趙某起訴至法院，請求趙某立即支付2013年8月至2017年12月期間拖欠物業(yè)服務費共計2592元。

庭審后，主審法官根據(jù)趙某提供證人電話號碼進行核實，業(yè)委會主任承認此事，但沒有明確為趙某免除多長時間物業(yè)費，且沒聯(lián)系到當時物業(yè)公司經理。

法院審理認為，趙某提出因其為園區(qū)繪制停車位及修理攝像頭等原因，之前的物業(yè)公司曾答應減免其物業(yè)費的情況，但未明確減免物業(yè)費期限，某物業(yè)公司履行了服務義務即有權收取業(yè)主相應費用。但考慮某物業(yè)公司在園區(qū)服務情況確實存在一定瑕疵，對被告應支付的物業(yè)費用酌情做適當減免，判決趙某應給付某物業(yè)公司拖欠物業(yè)服務費2333元。

法官庭后表示，園區(qū)整體環(huán)境的好壞與物業(yè)公司的服務規(guī)范程度、業(yè)主整體素質、園區(qū)的自然老化程度、園區(qū)的預期整體規(guī)劃及相關配套設施的完善程度、房屋建筑質量、業(yè)主的繳費率、物業(yè)費標準的高低及運營成本等多重因素密切相關，無論哪個因素出現(xiàn)問題都會影響園區(qū)良好環(huán)境的運轉，業(yè)主拒付物業(yè)費會使物業(yè)服務標準隨之降低，造成惡性循環(huán)，對物業(yè)公司本身的正常運作以及對小區(qū)的正常管理都會造成影響。法官同時指出，關于業(yè)主提出為園區(qū)作貢獻應減免物業(yè)費問題，應有充分證據(jù)證明，如果證據(jù)不充分法院不會支持。

被訴繳費業(yè)主反訴   非具關聯(lián)性被駁回

前不久，沈陽市皇姑區(qū)一小區(qū)的某物業(yè)公司將該小區(qū)業(yè)主蔣起訴至法院，請求判令蔣某交納拖欠的物業(yè)費。

蔣某則請求法院駁回某物業(yè)公司訴訟請求。理由是某物業(yè)公司在物業(yè)服務過程中，存在違約行為，包括：未經業(yè)主大會同意，私自出售物業(yè)用房；私劃停車位造成小區(qū)道路損毀；未向業(yè)主返還水泵房、蓄水池和高低壓配電室等公共設施設備；小區(qū)業(yè)主侵占公共綠地，要求原告恢復綠化植被或賠償損失等。

另外，蔣某還就以上答辯意見提請反訴，要求某物業(yè)公司返還、修復、賠償給蔣某及其他共有產權業(yè)主造成的實際經濟損失6000元。

此案的焦點在于蔣某所提反訴請求涉及的法律關系是否與本訴涉及的法律關系具有同一性或關聯(lián)性。

法院經審理查明，此案本訴系某物業(yè)公司為原告、蔣某為被告的物業(yè)合同糾紛之訴，本訴訴訟請求依據(jù)的事實是原告于起訴物業(yè)費時間段內持續(xù)為蔣某所有房屋所在小區(qū)提供物業(yè)服務。反訴系蔣某為反訴人，某物業(yè)公司為被反訴人的返還原物及侵權之訴，與本訴涉及的合同違約之訴依據(jù)的事實基礎并不相同，所涉法律關系不具有法律規(guī)定的同一性或關聯(lián)性。據(jù)此，對蔣某所提反訴，裁定不予受理。判決蔣某支付物業(yè)費3872元。

法官庭后表示，物業(yè)服務合同是指物業(yè)服務企業(yè)與開發(fā)建設單位或業(yè)主委員會訂立的，規(guī)定由物業(yè)服務企業(yè)提供對房屋及配套設備、設施及相關場地進行專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理以及維護相關區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，由業(yè)主支付報酬的服務合同。某物業(yè)公司為業(yè)主提供物業(yè)服務的同時有權利依照約定收取物業(yè)費，而蔣某不按時向原告交納物業(yè)費，系違約行為。

法官還表示，關于蔣某提出的反訴主張，諸如非法出售物業(yè)用房、未返還水泵房、蓄水池、高低壓配電室，私劃停車位、園區(qū)業(yè)主侵占綠地問題，均屬業(yè)主建筑物區(qū)分所有權中共有權及共同管理權部分，當業(yè)主認為自身以上權利被侵犯時，應當由適合法律主體，即業(yè)主委員會另尋法律途徑解決。

房屋存在質量問題   非拒繳物業(yè)費理由

王某是沈陽市皇姑區(qū)某小區(qū)業(yè)主，某物業(yè)公司為王某所在小區(qū)進行物業(yè)服務。某物業(yè)公司以王某拖欠2009年至2019年的物業(yè)費為由起訴到法院。

庭審中，王某辯稱，拖欠物業(yè)費屬實，但原因是其房屋為所在樓宇的頂樓，入住后發(fā)現(xiàn)房屋頂棚存在漏雨、側外墻滲水、室內長毛等質量問題，因覺得開發(fā)商和物業(yè)是“一家”，故一直讓物業(yè)負責維修，物業(yè)多年不維修，所以一直沒有繳納物業(yè)管理費。

法院審理認為，王某所在小區(qū)業(yè)主委員會與原告簽訂的物業(yè)服務合同，系雙方真實意思表示，對園區(qū)所有業(yè)主具有約束力，某物業(yè)公司按照合同約定履行了相應義務，王某應及時交納物業(yè)費用。關于王某提出其所在房屋外墻漏水嚴重，室內長毛等理由，實屬房屋質量問題，與此案不屬同一法律關系，王某應向責任人訴訟主張權益。

庭后法官表示，物業(yè)公司與地產開發(fā)公司在法律上為兩個獨立的責任主體。一般情況下，房屋的主體結構的質保期為5年，門窗等質保期為2年，在質保期內要向地產開發(fā)公司主張相應權益，物業(yè)公司僅對簽訂的《物業(yè)服務合同》履行過程中存在的嚴重瑕疵及違約行為承擔責任，對因房屋質量問題作為拒繳物業(yè)費的理由，法院不予支持。

法官還提醒，因物業(yè)費中所包含維修費專指房屋公共部位小修和日常養(yǎng)護費用，對于房屋質保期內發(fā)生的房屋質量問題，應由開發(fā)商負責處理，超過房屋質保期出現(xiàn)的質量問題以及中修、大修及更換主要部件等費用，應通過業(yè)主委員會啟動維修基金予以列支。

雖未簽訂前期合同   實際受益補交費用

2012年3月，沈陽某物業(yè)公司與某房屋開發(fā)公司簽訂前期物業(yè)服務合同，為該市皇姑區(qū)某花園小區(qū)提供物業(yè)服務，該合同約定物業(yè)服務期限自本合同簽訂之日起至首屆業(yè)主委員會成立并簽訂新的物業(yè)服務委托合同之日止。

某物業(yè)公司自簽訂上述合同后一直為該花園小區(qū)提供物業(yè)服務，該小區(qū)業(yè)主李某自2016年3月至2019年9日期間拖欠物業(yè)服務費共計9261元，雙方協(xié)商未果，某物業(yè)公司將李某訴至法院，要求法院判令李某給付拖欠的物業(yè)服務費。

庭審中，李某辯稱自己從未與原告簽訂過物業(yè)服務合同，因此不應受該合同的約束。

法院審理認為，盡管業(yè)主沒有直接參與到前期物業(yè)服務合同的簽訂中，但業(yè)主必須受前期物業(yè)服務合同的約束。原告某物業(yè)公司作為物業(yè)服務企業(yè)履行了服務義務即有權收取業(yè)主相應費用。被告李某應給付原告某物業(yè)公司拖欠物業(yè)服務費9261元。

法官庭后表示，開發(fā)商有權選擇物業(yè)服務公司進行前期物業(yè)服務，并且業(yè)主在購買房屋時與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中已經約定有前期物業(yè)服務的事項。所以業(yè)主在簽訂了購房合同后實際上就是認可了開發(fā)商訂立的前期物業(yè)服務合同，原告作為物業(yè)服務企業(yè)應按照合同向全體業(yè)主和房屋的使用人提供物業(yè)服務，全體業(yè)主和房屋的使用人為受益人，同時全體業(yè)主和房屋使用人均應當對履行該合同承擔相應的責任。

物業(yè)管理條例相關規(guī)定

第二條　本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第二十五條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。

最高法關于適用民事訴訟法解釋相關規(guī)定

第二百三十三條 反訴的當事人應當限于本訴的當事人的范圍。反訴與本訴的訴訟請求基于相同法律關系、訴訟請求之間具有因果關系，或者反訴與本訴的訴訟請求基于相同事實的，人民法院應當合并審理。反訴應由其他人民法院專屬管轄，或者與本訴的訴訟標的及訴訟請求所依據(jù)的事實、理由無關聯(lián)的，裁定不予受理，告知另行起訴。

最高法關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋相關規(guī)定

第一條 建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

老胡點評

近年來，物業(yè)服務中發(fā)生的糾紛、沖突頻發(fā)，影響了社區(qū)的和諧與穩(wěn)定，損害了園區(qū)環(huán)境的維護和建設。

從法律角度而言，物業(yè)公司和園區(qū)業(yè)主是基于物業(yè)服務而產生的合同關系。在這種關系中，物業(yè)公司依照合同約定提供對房屋及配套設備、設施及相關場地專業(yè)化維修、養(yǎng)護、管理以及維護相關區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，業(yè)主則依照約定支付相應的報酬。

從本期案例中我們可以看到，當前一些園區(qū)的業(yè)主法治觀念淡漠、不依法履行合同義務、或者依據(jù)沒有法律依據(jù)的理由長期拖欠物業(yè)費，損害了物業(yè)公司和其他業(yè)主的利益。因此，一方面，有關部門應當積極開展法治宣傳和誠信教育，使人們牢固樹立契約觀念，視合同為法律，嚴格履行合同義務。另一方面，居民委員會也應當發(fā)揮基層群眾自治組織的作用，積極排查化解糾紛、沖突，促進平安社區(qū)的建設。

創(chuàng)造美好生活、建設美麗家園是人們共同的心愿和職責。物業(yè)公司與園區(qū)業(yè)主應當相向而行、共同努力，心往一處想，勁往一處使，攜手建設更加宜居的幸福家園。

胡勇